Program funkcjonalno-użytkowy to jeden z kluczowych dokumentów wymaganych przez Prawo Zamówień Publicznych. Coraz częściej jest wykorzystywany również przez inwestorów prywatnych do realizacji projektów inwestycyjnych. Poniżej opisujemy czym jest program funkcjonalno-użytkowy, dla jakich inwestycji go opracowujemy i jaki powinien być jego zakres.
Zobacz przykładowe realizacje opracowanych Programów Funkcjonalno Użytkowych przez Najda Consulting sp. z o.o. sp.k :
- Program Funkcjonalno – Użytkowy rewitalizacji miejskiego parku, budowy wieży widokowej, modernizacji amfiteatru
Kliknij i poznaj szczegóły - Program Funkcjonalno – Użytkowy remontu, przebudowy zdegradowanego budynku wraz z zagospodarowaniem terenu z dostosowaniem obiektu do potrzeb administracyjno-biurowych. Inwestycja pn.: „Przebudowa budynku przy ul. Kolumba w Szczecinie na siedzibę PGW WP RZGW Szczecin”
Kliknij i poznaj szczegóły - Program Funkcjonalno – Użytkowy modernizacji oczyszczalni ścieków dla gminy Trzcińsko Zdrój
Kliknij i poznaj szczegóły
Czym jest program funkcjonalno-użytkowy?
Program funkcjonalno-użytkowy obejmuje opis zadania budowlanego w którym podaje się przeznaczenie ukończonych robót budowlanych oraz stawiane im wymagania techniczne, ekonomiczne, architektoniczne, materiałowe i funkcjonalne.
Na podstawie Programu ustalimy koszty prac projektowych oraz szacunkowe koszty robót budowlanych. Program może również stanowić podstawę do zmiany projektu budowlanego, którego z różnych przyczyn nie zamierzamy realizować. Program funkcjonalno-użytkowy zawiera więc ogólne wytyczne, założenia techniczne, funkcjonalne, uwarunkowania prawne i zakładane funkcjonalności obiektu, jakie inwestor chciałby uzyskać w wyniku realizacji robót.
Ponieważ program funkcjonalno-użytkowy nie jest projektem budowlanym, a jedynie wstępem do jego opracowania. Dopiero przygotowanie projektu budowlanego przez wybranego wykonawcę w sposób ostateczny i wiążący doprecyzowuje wszystkie parametry techniczne obiektu budowlanego, uwarunkowania formalne, weryfikując niekiedy poprawność założeń przyjętych w programie funkcjonalno-użytkowym. Efektem tego może być potrzeba korekty parametrów przyjętych w programie funkcjonalno-użytkowym.
Kiedy obligatoryjne jest opracowanie programu funkcjonalno-użytkowego?
Zgodnie z art. 103 ust. 4 ustawy z dnia 11 września 2019 r. program funkcjonalno-użytkowy jest konieczny w sytuacji, gdy przedmiotem zamówienia publicznego jest zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych, czyli udzielenie zamówienia w tzw. formule „zaprojektuj i wybuduj’’.
Zamawiający zobowiązany jest do posiadania programu funkcjonalno-użytkowego (PFU) wówczas, gdy zamierza przeprowadzić postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego, którego przedmiot zamówienia obejmuje łącznie:
- sporządzenie projektów – budowlanego, technicznego(wykonawczego),
- uzyskanie wymaganych przepisami prawa uzgodnień i zatwierdzeń opracowanego projektu budowlanego wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
- wykonanie robót budowlanych na podstawie sporządzonych projektów wraz z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
Co powinien zawierać program funkcjonalno-użytkowy?
Formalne wymogi dotyczące zakresu i formy PFU zawarte są w zapisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego, Wynika z niego, iż program funkcjonalno-użytkowy służy do ustalenia planowanych kosztów prac projektowych i robót budowlanych, przygotowania oferty szczególnie w zakresie obliczenia ceny oferty oraz wykonania prac projektowych.
Z powyższego wynika, że jest to kluczowy dokument stanowiący podstawę do przygotowania oferty przez wykonawców biorących udział w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego. Jest również bardzo istotnym dokumentem w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego, z punktu widzenia oceny składanych ofert pod kątem ich zgodności z treścią specyfikacji warunków zamówienia (SWZ).
Program funkcjonalno- użytkowy składa się z części opisowej i części informacyjnej:
➡️ Część opisowa powinna zawierać ogólny opis przedmiotu zamówienia oraz opis wymagań zamawiającego/inwestora w stosunku do przedmiotu zamówienia.
Wymagania dotyczące przygotowania terenu budowy, architektury, konstrukcji, instalacji, wykończenia i zagospodarowania terenu, należy określić wskazując dla nich:
- cechy obiektu dotyczące rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i wskaźników ekonomicznych
- warunki wykonania i odbioru robót budowlanych odpowiadające zawartości specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót.
➡️ Część informacyjna powinna zawierać zestaw informacji opisujących teren przyszłej inwestycji, a więc:
- dopuszczone przepisami warunki zagospodarowania przestrzennego terenu,
- sposób dysponowania terenem na cele budowy,
- warunki gruntowe,
- uzbrojenie lub/i warunki techniczne uzbrojenia terenu w media,
- inwentaryzację istniejącej zieleni,
- inwentaryzację lub dokumentację powykonawczą istniejącej zabudowy,
- ograniczenia wynikające z przepisów o ochronie zabytków, o ochronie środowiska, układu komunikacyjnego, przepisów technicznych właściwych dla specyfiki wynikającej z funkcji przyszłego obiektu.
